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PLUSIEURS OFFICES HLM CONDAMNES
Par Christel Brigaudeau Publié le 26-04-2011

Un petit pas pour les locataires… et un grand trou dans la poche de leurs bailleurs. Dans quelques jours, 56 habitants du square Paul-Algis, à Vaires-sur-Marne, devraient recevoir la notification du remboursement de trois années de charges locatives indues de la part de l’Office public de l’habitat de Seine-et-Marne (OPH 77). Les plaignants contestaient les « charges récupérables » servant au paiement de leurs gardiens d’immeubles, alors que ces derniers ne s’occupaient ni du ménage ni de la gestion des ordures ménagères entre 2006 et 2008.

La justice, à en croire la jurisprudence de la Cour de cassation depuis 2002, devrait leur donner raison. L’OPH77, qui dépend du conseil général, a déjà dû débourser plus de 40000 € pour indemniser 38 habitants du square Kennedy de Saint-Thibault-des-Vignes. Déjà en 2008, 76 habitants de Champs-sur-Marne ont obtenu gain de cause contre la Résidence urbaine de France (RUF). Ont suivi 80 familles à Nemours et Verneuil-l’Etang. Mais c’est à Meaux que l’action a été la plus spectaculaire : le 16 mars dernier, Meaux Habitat a été condamné à rembourser 137 locataires.

Derrière toutes ces procédures? Les associations affiliées à la Confédération nationale du logement (CNL). « C’est parce qu’on trouvait anormal de payer l’équivalent d’un loyer en récupération de charges de fin d’année qu’on s’est penché sur le détail des factures », explique Jean-Jacques Mafflard, le vice-président de la CNL 77. Outre la facturation indue de salaires de gardiens, les représentants de locataires sont parfois tombés sur des « travaux de gouttières » facturés pour les habitants du square Paul-Algis… qui ne possède pas de gouttières. A Meaux, « on a trouvé des notes d’entretien de voitures ou de travaux relatifs à d’autres immeubles », détaille Alain Jobelin, le président de l’amicale du parc Frot, également trésorier de la CNL 77.

Les locataires qui ont osé saisir les tribunaux — une minorité — seront remboursés des frais de gardiens sur trois ans maximum, et au prorata de la surface de leurs logements, soit 400 € par foyer en moyenne.

Du côté des bailleurs, l’addition est salée. Meaux Habitat a fait ses comptes : la procédure de 137 locataires lui coûte « 43000 € en rappels de frais de gardiens et 13500 € en frais de justice », affirme Pierre Denaud, le directeur général de l’office HLM. Et surtout, l’organisme, qui a corrigé ses méthodes pour les adapter à la jurisprudence, enregistre « 450000 € de perte d’exploitation » par rapport à ses anciennes recettes de charges locatives. « Nous avons dû externaliser certains services et baisser le nombre de nos gardiens (NDLR : de 42 à 33 en trois ans) car, économiquement, la situation n’était pas gérable », raconte Pierre Denaud. Il considère la jurisprudence des tribunaux comme « une interprétation jus- qu’au-boutiste » du droit, qui ne tiendrait pas compte des « contraintes » des bailleurs sociaux.

Édifiant, lorsque l'on pense que des normes comptables régissent le fonctionnement de ces offices.
Et plus édifiant encore la conclusion de l'article où le directeur regrette que la loi soit appliquée strictement envers les offices.
Quand il s'agit d'effectuer une saisie envers un locataire défaillant ou une expulsion, je ne pense pas qu' il ait autant d'état d'âme pour appliquer strictement ce que la loi autorise.

Ce que je trouve terribles, alors même que la Municipalité a depuis des années entrepris un grand ménage dans les comptes de l'OPAC, en s'attachant a effacer ses dettes (notamment en revendant une partie de son patrimoine immobilier, mais aussi à travers la Rénovation urbaine), en présentant une gestion rigoureuse en bon père de famille, en en changeant même le nom pour "Meaux Habitat"... il arrive quand même ce genre de chose. Et qui sont uniquement la faute des gestionnaires. C'est de la mauvaise gestion. Et on voit aussi la les limites de la sous-traitance. Vous me direz c'est comme ça partout... hélas. On sait ce que cela peut donner sur les réseaux (gaz, électricité, eau... notamment)

Cela dit cette question serait intéressante a envisager à propos de Meaux et des services municipaux. Juste savoir aujourd'hui pour quels services la ville a recours à des sociétés extérieures quand elle s'en occupait elle même avant, et les pertes (en termes de qualité, de service) et les coûts que ça représente. Ce n'est pas forcément une mauvaise chose de faire appel à une société extérieur, dans l'absolu, mais dans la pratique...